01/05/2019 – La réforme du Bail à ferme adopté au Parlement

Le Ministre wallon de l’Agriculture, René COLLIN, se réjouit de l’adoption, cette nuit, par le Parlement de Wallonie du décret modifiant diverses législations relatives au Bail à ferme. Cette décision constitue une avancée essentielle dans cette compétence stratégique régionalisée depuis le 1er janvier 2015 et qui n’avait plus connu d’adaptation depuis 1969 et 1988.

En Wallonie, le bail à ferme constitue le cadre des relations contractuelles entre les propriétaires fonciers et les agriculteurs exploitants pour plus de 70% de la superficie agricole utile. Au terme de différentes consultations, un constat partagé par les preneurs et les bailleurs s’imposait : le système actuel n’est plus satisfaisant.

René COLLIN a dès lors conduit, pendant de très nombreux mois, un processus méthodologique basé sur la concertation pour aboutir à un consensus équilibré.

Ainsi, le 18 décembre 2018, le contenu de la réforme a reçu l’accord de toutes les parties prenantes (syndicats agricoles, organisation de propriétaires, plate-forme du foncier agricole) réunies autour de la table de négociations. Toutes les parties prenantes, conscientes de la complexité de trouver l’équilibre idéal entre les différentes attentes, avaient explicitement demandé au Ministre de présenter les textes en deuxième lecture au Gouvernement wallon dès le 20 décembre de façon à pouvoir déposer les projets de décrets au Parlement wallon le plus tôt possible en 2019, après réception de l’avis du Conseil d’Etat.

La réforme porte sur :

·         Le bail écrit et enregistré garantissant une date de début et de fin de contrat ;

·         L’état des lieux pour de meilleurs rapports locatifs ;

·         La fin du droit de préemption pour les agriculteurs âgés de plus de 67 ans, bénéficiant d’une pension de retraite et sans repreneur sérieux ;

·         La sanction effective en cas de sous-location ;

·         La fin des cessions privilégiées abusives ;

·         La notification obligatoire des échanges de parcelles ;

·         Le congé pour vendre une partie de la parcelle louée libre de droit ;

·         Le congé au preneur pensionné.

La durée du bail a également été revue afin de favoriser l’accès à la terre pour les jeunes agriculteurs et ce, à travers des baux de carrière ou des baux de longue durée. Ces types de baux seront soutenus notamment via des incitants fiscaux en matière de droit de succession et de donation, avec des avantages additionnels si le preneur a moins de 35 ans. Un avant-projet de décret modifiant le Code des droits de succession et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue de soutenir la réforme du bail à ferme, présenté conjointement avec le Ministre du Budget, Jean-Luc Crucke, a également été adopté par le Gouvernement en 3^e lecture .

 Bail de longue durée (conclu pour une durée de 27 années) :

o   Preneur de moins de 35 ans : 55 % de réduction sur les 4 premiers hectares et

30 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 hectares non inclus.

o   Preneur de plus de 35 ans : 45 % de réduction sur les 4 premiers hectares et

20 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 hectares non inclus.

Bail de carrière (se termine à la pension à 67 ans)

o   Preneur de moins de 35 ans : 75 % de réduction sur les 4 premiers hectares et 50 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 hectares non inclus.

o   Preneur de plus de 35 ans : 65 % de réduction sur les 4 premiers hectares et 40 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 hectares non inclus.

Pour l’ensemble des baux conclus après l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, l’écrit sera la règle.  Des dispositions transitoires s’appliqueront aux baux en cours. 

En ce qui concerne la durée du bail classique, il est proposé de maintenir le bail pour une période de 9 ans mais uniquement renouvelable 3 fois. Par ailleurs, la réforme introduira deux nouveaux types de baux : le bail de courte durée (5 ans au maximum) pour couvrir des situations particulières (liquidation de succession par exemple) et le bail de « fin de carrière » permettant aux 2 parties de poursuivre d’un commun accord le bail au-delà du 3ème renouvellement jusqu’au moment où le preneur atteint l’âge de la retraite. 

« Dans le cadre de l’accord intervenu, souligne René COLLIN, l’insertion de clauses environnementales dans le bail sera rendue possible pour les pouvoirs publics. Des clauses de lutte contre l’érosion, ouvertes à tous, seront également possibles. Cette réforme du bail à ferme constitue l’une des concrétisations majeures de cette législature afin de préserver notre modèle agricole, pérenniser les activités du secteur et faciliter l’accès des jeunes à la terre ».

Pour rappel, complémentairement à la réforme du Bail à ferme, l’Observatoire du foncier agricole, un outil de collecte d’informations concernant la vente des biens immobiliers agricoles, était mis en place au 1er janvier 2017 en collaboration avec la Fédération royale des Notaires. Cet instrument permet de disposer d’informations sur les volumes de transactions, les prix pratiqués et l’utilisation des sols mais aussi, grâce à ces données, d’être un véritable outil d’aide à la décision. Le premier rapport de l’Observatoire présenté en 2018 offre une première photographie du foncier agricole wallon. L’outil est appelé à s’affiner pour porter les jalons d’une véritable politique foncière et ainsi faire face aux pressions que le foncier agricole subit à travers une augmentation croissante du prix des terres qui deviennent l’objet de spéculation.