Bail à ferme

Le nouveau décret du bail à ferme a prévu différents types de baux : le bail classique, de courte durée, de longue durée, le bail de carrière et celui de fin de carrière. Chaque type de bail est encadré par des règles spécifiques détaillées ci-dessous.

Le bail classique (Art. 4)

 La durée d'un bail à ferme classique est fixée par les parties; elle ne peut être inférieure à 9 ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à 9 ans. Par ailleurs, rien n’empêche les parties de prévoir une durée plus longue que la durée minimale de 9 ans prévue par la loi.

A défaut d'un congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par périodes successives de 9 ans mais dans la limite de trois prolongations, même si la durée de la première période a excédé 9 ans. Au terme de la troisième prolongation, le bail prend fin de plein droit. Ainsi, dans l’hypothèse d’un bail de 9 ans, la durée du bail est donc limitée à 36 ans. Au terme de cette période, le bailleur peut donc reprendre possession du bien loué sans aucune formalité particulière (ni préavis de congé, ni résiliation à l’amiable). Le preneur a l’obligation contractuelle de libérer les lieux à l’expiration de la troisième période d’occupation.

Cependant, lorsque le preneur est laissé dans les lieux au terme de la troisième prolongation, le bail se poursuit d'année en année par tacite reconduction entre les mêmes parties au bail à ferme et selon les mêmes droits et obligations (payer le fermage, entretenir les biens, etc.). Un bail de fin de carrière pourra également être conclu entre les parties prenantes. Le preneur qui n’a pas été informé par le bailleur par pli recommandé de son souhait de reprendre possession des biens loués pourra en justifier la possession en exposant qu’il bénéficiait d’une tacite reconduction du bail d’une année. Aucune cession simple ou privilégiée ne peut intervenir durant cette tacite reconduction. Cependant, si le bien loué devait être vendu en partie ou en totalité, l’offre d’achat par préemption devra être notifiée au preneur.

Le bail de longue durée (Art. 8 § 2)

 Le nouveau décret n’a pas profondément modifié les dispositions du bail de longue durée. Les parties peuvent conclure un bail d'au moins 27 ans, dit de longue durée. Au terme de ce bail, le bailleur peut mettre fin au bail, moyennant un congé (notifié au moins six mois avant l'expiration de la durée convenue) en vue d'exploiter lui-même tout ou partie du bien loué ou d'en céder l'exploitation à son conjoint, son cohabitant légal, à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, ou de son cohabitant légal ou aux conjoints ou cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs. Au terme du bail, le bailleur peut également mettre fin à tout ou à une partie du bail en vue d’aliéner les biens. La sous-location et la cession sont possibles sans que la période fixée ne puisse toutefois être dépassée.

Lorsque le preneur est laissé dans les lieux après la durée mentionnée, le bail se poursuit pour une seule période de 9 ans. Lorsque le preneur est laissé dans les lieux après cette période, le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction entre les mêmes parties. Aucune cession ou cession privilégiée ne peut intervenir durant cette tacite reconduction.

Le bail de carrière (Art.8 § 3)

Le bail de carrière est conclu pour une période fixe égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat. Cette période déterminée doit comporter au minimum 27 ans. Au cas où il y a plusieurs preneurs, la période déterminée est calculée sur base de l'âge du copreneur le moins âgé.

La sous-location et la cession de bail sont possibles sans que la période déterminée ne puisse toutefois être dépassée (voir « Sous-location et échange »).

Au terme d'un bail de carrière, le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien sans que le preneur ne puisse s'y opposer.

Si le preneur est laissé en possession du bien après l'expiration du bail de carrière, le bail de carrière se poursuit tacitement d'année en année. Aucune cession ou cession privilégiée ne peut intervenir durant cette tacite reconduction.

Le bail de fin de carrière (art. 8 § 5)

Ce bail est conclu pour une durée déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat. Au cas où il y a plusieurs preneurs, la période déterminée est calculée sur base de l'âge du copreneur le plus jeune.

Le bail de fin de carrière est conclu uniquement entre les mêmes parties que le bail venant à échéance, aux mêmes conditions et avantages et pour les mêmes terres agricoles. Toutefois, un bail de fin de carrière ne peut être conclu à la suite d'un bail de courte durée.

La sous-location et la cession de bail ainsi que le droit de préemption ne sont pas applicables au bail de fin de carrière.

Au terme du bail de fin de carrière, le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien sans que le preneur ne puisse s'y opposer.

Lorsque le preneur est laissé dans les lieux après la durée du bail, d'un commun accord entre les parties au bail, le bail se poursuit d'année en année par tacite reconduction entre les mêmes parties au bail à ferme. Le bail est résilié au jour du décès du preneur ou à une date ultérieure permettant le complet enlèvement de la récolte croissante par ses héritiers ou ayants droits.

Le bail de courte durée

Dorénavant, un bail de courte durée peut être conclu pour une période dérogeant à la durée minimale de 9 ans. Ce bail doit être établi par écrit et enregistré. A ce bail doit être annexé un état des lieux (voir « Les modalités pratiques »). La durée de ce bail est égale ou inférieure à 5 ans. Elle est fixée librement par les parties prenantes. Un bail de courte durée peut être prolongé une seule fois entre les mêmes parties, aux mêmes conditions et sans que cette prolongation ne porte la durée totale du bail à plus de 5 ans. Le bail de courte durée prend fin moyennant un congé (sans motif) 6 mois avant l’expiration de la durée du bail convenue, sans quoi le bail est réputé conclu pour une période de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail est entré en vigueur.

Le bail de courte durée peut être conclu uniquement pour l'un des motifs suivants :

• en attente d'une sortie d'indivision ou d'une liquidation de succession des bailleurs;
• en attente de la fin des études agricoles préparant à la reprise d'exploitation d'un descendant du bailleur souhaitant devenir agriculteur;
• en attente de l'installation effective d'un descendant du bailleur dans les 5 ans à dater de la conclusion du contrat de bail ;
• en cas d'incapacité ou de maladie grave du propriétaire exploitant ;
• dans l'attente d'une décision définitive sur une demande introduite par un propriétaire public sur la base du CoDT ;
• dans l'attente de l'affectation de parcelles à des fins d'intérêt général, par un pouvoir public.

Un bailleur peut conclure un maximum de deux baux de courte durée sur une période de 18 ans, à chaque fois pour des motifs différents.

Ces 5 types de baux ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. De plus, des avantages fiscaux et des fermages progressifs sont accordés aux bailleurs sur certains types de baux (voir « Majoration des fermages et avantages fiscaux »). Il est donc important de bien examiner la situation du bailleur et du preneur afin de choisir le bail le mieux adapté aux attentes de chacun.

En termes de fermage

La réforme de la loi sur le bail à ferme instaure de nouvelles majorations de fermage. Celles-ci visent les contrats qui s’inscrivent dans la durée.

Fermage des baux Classiques

Ainsi, depuis le 1er janvier 2020, les fermages des terres et des bâtiments pour les troisièmes et quatrièmes périodes des nouveaux baux classiques (conclus avec des bailleurs publics ou privés) sont majorés de 20% (période 3 allant de 18 à 27 ans) et de 35% (période 4 allant de 27 à 36 ans).

La majoration de fermage des baux classiques est uniquement applicable aux baux conclus après le 01/01/2020.

Fermage baux de carrières

Le fermage maximal (revenu cadastral non indexé multiplié par un coefficient) peut être augmenté de 50% pour les terres et 25% pourcents pour les bâtiments si le contrat de bail est un contrat de bail de carrière.

Fermage baux de longue durée

De la même manière, le fermage maximal peut aussi être majoré pour des baux de longue durée constatés par acte authentique selon les proportions suivantes (tableau 1) :

Tableau 1 : Majoration du fermage maximal selon la durée de la première période d’occupation.

A la fin de cette période d’occupation de 25 ans minimum, le bail se prolonge de 9 ans, et le fermage revient au taux normal sauf si la première période est de 27 ans au moins, auquel cas la majoration de fermage reste applicable.

Le fermage applicable au bail de courte durée est celui fixé par la loi sur les fermages, sans majoration quelconque.

A noter que le terme « peut » signifie donc que les parties au contrat de bail ne sont pas obligées de majorer les fermages. Ainsi, le bailleur qui ne le souhaite pas n’y est évidemment pas contraint.

La majoration de fermage pour les baux entrant en 3^ème et 4 ^ème période est uniquement applicable aux baux conclus après le 1^er janvier 2020.

En termes de droits de succession et de donation

Les propriétaires ayant signé des baux de longue durée et de carrière (par acte authentique, enregistré et notifié à l’Observatoire) jouissent d’une réduction des droits de succession et des droits de donation qui varie seront 3 critères : (1) la surface transmise, (2) le type de bail grevant le bien donné, (3) l’âge du preneur du bail (voir tableau 2).

Tableau 2 : Taux de réduction des droits de succession et des droits de donation.

Le montant du fermage résulte de la multiplication du revenu cadastral non indexé des parcelles (terres et/ou bâtiments agricoles) par le coefficient de fermage.

Ces coefficients de fermage, applicables tant aux terres qu’aux bâtiments agricoles, sont fixés annuellement grâce à un système de calcul basé sur l’indice des prix à la consommation et le revenu du travail agricole à l’hectare. Ce dernier est le résultat de moyennes sur cinq ans, permettant d’intégrer l’évolution de la situation socio-économique de l’agriculture.

Vous pourrez retrouver les coefficients de fermage dans cette Lettre Paysanne ou sur le site de la région wallonne : https://agriculture.wallonie.be/coefficients-de-fermage

Une cession consiste à transmettre un bail du preneur d’origine (le cédant) vers une autre personne (le cessionnaire). C’est le cessionnaire qui s’acquitte des obligations envers le bailleur après la cession, par exemple le payement du fermage.

On distingue deux types de cessions : la cession simple et la cession privilégiée.

Dans le cas d’une cession simple, le cédant reste responsable envers le bailleur au même titre que le cessionnaire. Si le cessionnaire ne remplit pas correctement les obligations du bail (payement, occupation de la terre, …), le bailleur pourra se retourner contre le cédant et le cessionnaire.

Une cession simple ne prolonge pas le bail. Celui-ci est seulement transmis du cédant au cessionnaire avec toutes ses caractéristiques, aussi il continuera jusqu’à la fin prévue du contrat de base.

La cession privilégiée quant à elle a pour effet de faire repartir le bail à zéro. Le bail est alors considéré comme un nouveau bail « classique » de 36 ans, repartant à la première période de 9 ans. En outre, le cédant est déchargé de toutes les obligations du bail postérieures à la notification de la cession.

Pour bénéficier de ce mécanisme, les conditions suivantes doivent être remplies :

• La cession doit avoir lieu au profit d’un descendant du cédant ;
• La cession doit être notifiée dans les 3 mois de sa mise en œuvre ;
• Le cessionnaire doit être titulaire d’un diplôme ou certificat agricole ou justifier de l’expérience suffisante ;
• Le bailleur ne doit pas avoir manifesté son intention de vendre le bien dans les 9 mois précédant la cession. L’objectif de cet ajout est d’éviter que par exemple une vente puisse être bloquée par un preneur qui ferait valoir une cession privilégiée après que son propriétaire lui a notifié son intention de vendre.

Les cessions simples sont possibles pour les baux « classiques », de longue durée et de carrière. Les cessions privilégiées ne sont possibles que pour les baux « classiques ».

1. Notification et autorisation des sessions

Le principe de base est qu’il est interdit de céder son bail sauf autorisation écrite préalable du bailleur.

Une cession non autorisée expose le preneur à une sanction lourde : la fin du bail. Le bailleur dont les terres sont cédées sans qu’il ait donné son accord peut faire valoir ses droits devant le juge de paix. À la demande du bailleur, le juge peut prononcer la fin du bail pour ce motif.

Exception : si un preneur cède son bail à ses descendants, ses enfants adoptifs, aux descendants et enfants adoptifs de son conjoint ou cohabitant légal et aux conjoints ou cohabitants légaux de ces personnes, il n’est pas tenu de demander l’autorisation du bailleur.

Dans ce cas de figure, la réforme impose la notification de la cession par le preneur au bailleur dans un délai de 3 mois à dater de la date de la cession. Si cette formalité n’est pas remplie, la cession est considérée comme nulle.

2. Conditions propres obligations à la cession privilégiée

• La cession privilégiée permet au preneur de transmettre les terres qu’il exploite à ses descendants. Cette transmission est particulièrement avantageuse, puisque la cession privilégiée a pour effet de faire repartir le bail à zéro pour une première période de 9 ans. Cette cession permet d’éviter de diviser les exploitations puisqu’elle donne la possibilité au repreneur qui continue la ferme de reprendre à son compte l’ensemble des baux en cours afin d’assurer la pérennité de l’entreprise.

Pour bénéficier de cette remise à zéro du bail, les conditions sont les suivantes :

• La cession devait avoir lieu au profit des descendants ou enfants adoptifs de l’exploitant ou ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux de ces personnes ;
• La cession devait être notifiée au bailleur dans les 3 mois de l'entrée en jouissance du cessionnaire ;
• Le repreneur doit être titulaire d’un certificat (cours A et B) ou d’un diplôme à orientation agricole (ou inscrit dans un cursus pour l’obtenir) ou bénéficier d’une expérience pratique d’au moins deux ans ;
• Le bailleur ne doit pas avoir manifesté son intention de vendre dans les 9 mois précédents une cession privilégiée.

Tableau 1 Certificats et diplômes (Source: Réforme des législations relatives au bail à ferme, SPW Éditions, Aout 2019)

• Comme la session privilégiée est un nouveau contrat de bail à ferme, il est obligatoire de faire un écrit et de faire un nouvel état des lieux avant l’entrée en jouissance d’un cessionnaire ayant bénéficié d’une cession privilégiée.

Attention : lorsqu’il n’y a plus de bail à ferme classique mais que le preneur est laissé dans les lieux et donc que le bail se poursuit d’année en année par tacite reconduction, aucune cession privilégiée ne peut intervenir durant cette tacite reconduction.

• Sous-location

La sous-location est un acte juridique par lequel le preneur d’un bien loué devient bailleur à son tour en donnant ce bien à bail à une tierce personne, le sous-locataire.

Dans le nouveau décret, la sous-location est interdite sauf (1) autorisation écrite préalable du bailleur, ou (2) si le preneur cède la totalité du bail à ses descendants, ses enfants adoptifs, aux descendants et enfants adoptifs de son conjoint ou cohabitant légal et aux conjoints ou cohabitants légaux de ces personnes. Dans ce deuxième cas il n’est pas tenu de demander l’autorisation du bailleur mais il doit l’informer dans les 3 mois. En cas de sous-location « illicite », le bailleur peut demander au juge de paix la fin du bail.

La sous-location ne prolonge pas le bail initial et le sous-locataire doit remplir les devoirs et obligations envers le preneur initial ainsi que toutes les règles du bail à ferme. Le preneur initial, n’étant pas déchargé de ses propres obligations vis-à-vis du bailleur, il continue entre autres, à payer le fermage au bailleur bien que le bien soit exploité par le sous-locataire.

• Echanges

Les échanges de parcelles, les échanges portant sur la culture et les contrats de cultures effectués entre deux preneurs sont autorisés sans que leurs bailleurs ne doivent donner leur accord au préalable. Il est néanmoins obligatoire de notifier l’échange aux bailleurs respectifs au minimum 3 mois avant l’échange par exploit (un acte rédigé) d’huissier de justice ou par envoi.

Cette notification doit contenir les 3 informations suivantes :

1. L’identité de toutes les parties concernées ;
2. La date de prise de cours des échanges et la durée ;
3. La désignation cadastrale des parcelles.

Après cette notification, le bailleur dispose de 3 mois pour s’opposer aux échanges en introduisant une demande devant le juge de paix. C’est le juge qui alors décide si les motifs d’opposition sont légitimes.

Ces motifs sont définis par le texte comme étant :

• Des modifications profondes intervenues dans la composition de la famille du preneur de telle sorte que les possibilités d'exploitation du bien loué soient gravement compromises ;
• La dépréciation du bien loué par le fait d'une mauvaise culture ou d'une négligence grave dans l'entretien locatif des bâtiments loués ;
• Des injures graves du preneur envers le bailleur ou ses proches ;
• Une condamnation du preneur qui empêche les rapports normaux entre les parties.

Si le juge annule les échanges, la location se poursuit normalement entre les parties initiales.

Congé pour vendre (Art. 6 §4)

La réforme prévoit une nouvelle disposition afin de permettre aux bailleurs de récupérer une partie de leur bien loué sous bail à ferme afin de la vendre libre d’occupation pour faire face, par exemple, à une situation personnelle problématique.

Ainsi le bailleur peut procéder à la vente d'une parcelle, d'un bloc de parcelles ou d'une partie de parcelle agricole, le bailleur peut également mettre fin au bail pour ce qui concerne la surface concernée par la vente si :

1. cette parcelle agricole est identifiée préalablement dans le contrat de bail;
2. cette parcelle agricole présente une superficie maximum de deux hectares ou ne représente pas plus de 10 % d'un ensemble de parcelles d'un seul tenant faisant partie d'un même bail entre le même bailleur et le même preneur;
3. le preneur a bénéficié du bail portant sur la parcelle durant au moins 3 ans préalablement au congé donné par le bailleur.

Le congé donné au preneur est valable 2 ans à dater de sa notification. Si la vente de la parcelle n'est pas intervenue dans ce délai, le congé (notifié par le bailleur) est considéré comme caduc. En effet, le bail ne sera résilié qu’au jour de la transcription de l’acte authentique de vente, en sachant que le droit de préemption du preneur s'applique.

Au terme du bail de longue durée, le bailleur peut également mettre fin à tout ou partie du bail en vue d'aliéner les biens.

Congé pour exploitation personnelle (Art. 8)

À partir de la troisième période d’un bail classique, le bailleur peut mettre fin au bail en vue d'exploiter lui-même l'ensemble du bien loué ou d'en céder la totalité de l'exploitation à son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs ou à ses parents jusqu'au quatrième degré. Le congé ne peut être donné au preneur qu'avec un préavis de 3 ans au moins et de 4 ans au plus.

Les dispositions sont identiques au terme d’un bail de longue durée (minimum 27 ans).

Autres congés (Art. 7)

Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, en vue d'affecter à l'usage familial un terrain d’un tenant, contigu à sa maison d'habitation et dont la superficie ne peut excéder 20 ares.

Neuf autres motifs sérieux ont été définis dans l’article 7, permettant au bailleur de mettre fin au bail à l'expiration de chaque période.

Les modifications portant sur la matière du droit de préemption peuvent se résumer comme suit :

• Introduction du cohabitant légal (délai de 2 ans) dans le cercle des proches bénéficiaires du droit de préemption. Le preneur peut ainsi faire valoir son droit de préemption au profit des cohabitants légaux des descendants ou enfants adoptifs de son cohabitant légal du moment qu’ils participent effectivement à l’exploitation du bien loué.
• Vente public : prise en compte de la vente dématérialisée et possibilité pour le preneur de déclarer d’entrée de jeu qu’il n’entend pas exercer son droit de préemption.
• Ajout d’une exception du droit de préemption dans le cas où le preneur est pensionné, bénéficie d’une pension et n’a pas de proches susceptibles de reprendre l’exploitation.

Dans le nouveau congé pour vendre (voir paragraphe « Les motifs de congé ») le preneur conserve son droit de préemption sur la vente et le bail se poursuit sur le reste des terres mises en location.

L’écrit

La réforme rend dorénavant l’écrit obligatoire pour tout bail ainsi que pour de potentielles modifications (durée, cession privilégiée, etc.) ou reconduction expresse. En l’absence d’accord entre les parties, une action auprès du juge de paix est prévue afin de forcer à dresser, compléter ou signer un bail écrit, grâce aux moyens des preuves définis par la loi (offre personnelle de paiement, …).

Cet écrit contient au minimum (1) l'identité des parties contractantes, (2) la date de prise de cours, (3) la durée du bail, (4) la désignation cadastrale des parcelles (incluant la commune, la division, la section, le numéro parcellaire, la contenance ainsi que le nom de la rue ou le lieu-dit), (5) le revenu cadastral non-indexé de chaque parcelle ainsi que (6) la région agricole dans laquelle se situe chaque parcelle.

Les baux écrits (et les écrits emportant modification) doivent être enregistrés et faire l’objet d’une notification à l’Observatoire du foncier agricole sous peine d’amende[1].

Si une partie ne veut pas faire d’écrit, le décret prévoit une action en rédaction forcée. Celle-ci n’est admise que 20 jours après que la partie contractante la plus diligente ait signifié une mise en demeure « par un envoi ». Faute d'exécution dans les 20 jours, une partie peut contraindre l'autre par voie judiciaire (juge de paix) à dresser, compléter ou signer une convention écrite.

À noter que la preuve de l’existence du bail peut être fournie par une preuve d’offre personnelle de paiement du fermage contre laquelle le bailleur n’a pas réagi dans un délai de six mois à partir de l’envoi.

L’état des lieux

À partir du 1^er janvier 2020, les parties doivent désormais dresser obligatoirement un état des lieux d'entrée détaillé et à frais communs pour les nouveaux baux ou les cessions privilégiées. Cet état des lieux annexé au bail est rédigé, soit avant l'entrée en jouissance du preneur, soit avant l'entrée en jouissance d'un cessionnaire ayant bénéficié d'une cession privilégiée, soit au cours des trois premiers mois d'occupation du preneur ou du cessionnaire. Il est annexé au contrat de bail écrit et est également soumis à enregistrement ainsi que notifié à l’Observatoire du foncier.

Une série d’éléments définis par le Gouvernement wallon doivent y figurer obliga­toirement. Parmi ceux-ci, on trouve :

• La description des équipements naturels, c’est-à-dire des éléments de paysage : arbres, fossés, cours d’eau…;
• La description des éléments artificiels construits par l’homme : clôtures, abris, prises d’eau…;
• La description des bâtiments ;
• La mention du couvert végétal présent au moment de la prise de cours du bail ;
• Les résultats d’une analyse de sol de base (pH et teneurs en carbone, phosphore et potassium).

A défaut d'accord entre les parties sur l'établissement d'un état des lieux dans les trois mois qui suivent l'entrée en jouissance du preneur ou du cessionnaire, le juge de paix, par jugement non susceptible d'appel, peut désigner un expert pour dresser cet état des lieux. Le jugement est exécutoire malgré opposition.

Dans le cas où aucun état des lieux n’a été effectué, le preneur est supposé avoir reçu les biens loués dans l’état dans lequel ils se trouvent à la fin du bail en cours.

Un exemple d’état des lieux sera mis à disposition sur le site internet de la FUGEA.

[1] Cette notification est électronique et gratuite. Elle s’effectue via votre espace personnel : https://espacepersonnel.wallonie.be/index.jsp

Dans le cadre de la réforme de la législation relative au bail à ferme, le décret prévoit une procédure de mise en location des biens ruraux détenus par les propriétaires publics.

L’objectif poursuivi par cette modification est de donner des balises claires sur la manière de procéder à la mise en location par les propriétaires publics de leurs biens ruraux. De telle sorte, tout candidat preneur intéressé pourra déposer une soumission en réponse à un avis de mise en location dans le cadre d’une procédure clarifiée et simplifiée.

Cet arrêté ministériel : fixe les critères auxquels doivent répondre les candidats pour soumissionner ; fixe les critères obligatoirement présents dans les cahiers des charges ainsi que la grille de pondération associée.

1. Modalités de mise en location

Lors d’une mise en location de terres agricoles appartenant à des bailleurs publics, tout candidat preneur intéressé peut déposer une soumission en réponse à un avis de mise en location dans le cadre d’une procédure clarifiée et simplifiée.

La mise en location des biens publics se fait par voie d’adjudication dont les délais et les modalités de publicité sont définis par la loi.

Les critères d’exclusion sont les trois critères auxquels les candidats doivent répondre :

1. Le candidat doit posséder un certificat d’études ou un diplôme à orientation agricole.
2. Respect des superficies maximales de rentabilité;
3. Le soumissionnaire respecte la législation environnementale et ne présente pas de dette publique.

Par ailleurs, les trois critères d’attribution suivants doivent également figurer dans tous les cahiers des charges :

1. Le plus jeune soumissionnaire a l’avantage, en vue de privilégier l’installation des jeunes.
2. On tient compte de la taille de l’exploitation afin de soutenir le caractère familial des exploitations agricoles.
3. La distance entre le bien loué et l’unité de production par rapport au bien faisant l’objet de la mise en location est prise en compte en vue de favoriser l’agriculture et les emplois locaux.

L’Arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2019 fixant les modalités de mise sous bail à ferme des biens ruraux appartenant à des propriétaires publics, développe la méthode selon laquelle ces critères sont pondérés. Le décret encadre la liberté octroyée aux pouvoirs publics d’ajouter des critères complémentaires en vue de promouvoir des projets spécifiques.

2. Aménagements spécifiques

Congé au preneur pensionné pour exploitation personnelle

Comme pour les bailleurs privés, une fois que le preneur atteint l’âge de la retraite, le bailleur public peut lui demander d’apporter la preuve :

• Soit qu’il est toujours en activité et ne perçoit pas de pension ;
• Soit qu’il a un repreneur pour son activité agricole.

Si le preneur ne peut apporter aucun de ces deux éléments, le bailleur public peut lui donner congé sans devoir exploiter personnellement le bien. Le congé est valable dès que les conditions suivantes sont respectées : forme du congé, contenu et délai de préavis.

Passation des baux de courte durée

Les pouvoirs publics peuvent conclure des baux de courte durée dans les situations suivantes :

• Dans l’attente d’une décision définitive sur une demande d’obtention d’un permis, par exemple pour une construction d’intérêt général ;
• Dans l’attente de l’affectation des parcelles à des fins d’intérêt général.

Contrairement aux autres baux de courte durée, lorsque le motif pour lequel le bail est conclu consiste en l’attente de l’obtention d’un permis, le bail peut être renouvelé d’année en année au-delà des 5 ans initiaux, jusqu’à l’obtention de ce permis. Cette facilité permet de maintenir la terre disponible pour le monde agricole plutôt que de la laisser inexploitée en raison d’une procédure parfois longue.

La réforme prévoit deux grands types de clauses applicables à tout contrat de bail à ferme (bailleur privé et bailleur public) :

• Les clauses prévues dans la loi de 1988 pour protéger les éléments topographiques (haies, arbres, chemins…) présents sur le bien sont renforcées. Ces éléments sont également dorénavant répertoriés dans l’état des lieux ;
• Les clauses visant à lutter contre l’érosion des sols sont rendues possibles.

De plus, les pouvoirs publics, certaines associations environnementales, certaines coopératives agricoles et les sociétés de droit public chargées de la gestion de l’eau peuvent insérer des clauses environnementales spécifiques dans leurs baux.

Enfin, la réforme prévoit un renforcement de la sanction applicable par le juge de paix en cas de non-respect constaté des clauses environnementales prévues dans le contrat de bail.

Les clauses environnementales possibles sont listées dans le tableau ci-dessous, en regard avec les types de bailleurs qui peuvent les utiliser dans leurs baux.

Comme l’indique le tableau, certaines clauses ne peuvent être appliquées que sur des zones particulières:

• les prairies à haute valeur biologique [PHVB], prairies bénéficiant d’un avis d’expert au sens de la législation relative aux aides agroenvironnementales et climatiques;
• les zones de prévention rapprochée et éloignée [ZP] définies par le Code de l’Eau.
  

La nouvelle mouture de la loi sur le bail à ferme s’apprête à souffler sa première bougie : entrée en vigueur le 1^er janvier 2020[1] conformément à l’article 55 du décret du 2 mai 2019 [2], cette nouvelle règlementation a-t-elle (et aura-t-elle) des répercussions sur les baux à ferme déjà en cours, parfois depuis plusieurs générations ?

1. Principe : non rétroactivité de la loi mais application immédiate aux situations juridiques nouvelles qui résultent d’anciens baux

I.

La règle générale est édictée par l’article 1^er du Code civil : « la loi ne dispose que pour l'avenir : elle n'a point d'effet rétroactif ».

Par ailleurs, il est constant qu’en matière contractuelle « l’ancienne loi reste applicable même aux conséquences futures » (Cass 17 mai 2010, JLMB, 2011, 1969)

Si on s’arrête là, la nouvelle législation n’aurait donc aucun impact sur les anciens baux.

Mais, nous oublierions, d’une part, que la loi sur le bail à ferme revêt pour la majorité de ses dispositions, un caractère impératif ; et, d’autre part, que le décret contient des dispositions de droit transitoire.

II.

Vu le caractère impératif de la plupart des dispositions de la loi[3], la jurisprudence considère que de telles nouvelles règles s’appliquent également à toutes les situations juridiques nées après son entrée en vigueur, en ce compris les effets futurs des conventions conclues sous l’ancienne législation. (Cass., 16 septembre 2013, n° C.12 0032.F, www.juridat.be).

Etonnement, le décret est muet sur ce point.

Les travaux parlementaires laissent cependant penser que l’intention du législateur est bien d’appliquer le droit nouveau « aux situations en cours » (Doc. Parl. Wal., session 2018-2019, n° 1318, n° 1, p.70).

Eu égard à ce qui précède, les nouvelles dispositions impératives de la loi sont applicables aux effets futurs des anciens baux.

Prenons un exemple : vous êtes locataires selon un bail à ferme conclu le 1^er novembre 2001, et vous avez effectué un échange de culture avec un autre agriculteur le 1^er avril 2019. Dans ce cas, vous ne devrez pas le notifier à votre bailleur puisque l’échange a été réalisé avant l’entrée en vigueur du décret.

Par contre, si vous contractez un échange le 1^er avril 2020, vous serez tenu de le notifier à votre bailleur, nonobstant le fait que votre bail date de 2001 : il s’agit précisément d’un effet futur d’une convention conclue avant la nouvelle loi.

A cet égard, il est une question que le décret règle expressément, selon ce principe en énonçant que :

« La validité et les effets des congés donnés antérieurement à l'entrée en vigueur du présent décret sont appréciés conformément aux dispositions légales en vigueur au moment de leur notification »

En d’autres mots, si nous reprenons l’exemple d’un bail conclu en 2001 : un congé reçu le 31 décembre 2019 s’appréciera en fonction des anciennes règles (par exemple il appartiendra au bailleur d’en poursuivre la validité) tandis qu’un congé donné à partir du 1^er janvier 2020 devra répondre aux nouvelles règles (et cette fois c’est le preneur qui devra introduire la procédure en contestation).

Cette précision nous amène à examiner les autres dispositions transitoires spécifiques au décret.

1. Les dispositions spéciales contenues dans le décret (articles 53 et 54 du décret)

Les baux conclus avant l'entrée en vigueur du présent décret sur base de l'article 3 de la loi sur le bail à ferme sont considérés comme valablement conclus jusqu'à ce qu'un nouveau bail intervienne ou une modification entrainant un renouvellement tel que prévu aux articles 35 (cession privilégiée), 43 (notification par les héritiers descendants de la poursuite du bail) et 48bis (cession du droit de préemption).

Cette disposition est quelque peu mystérieuse.

D’une part, la référence à l’ancien article 3 de la loi sur le bail à ferme [4] étonne puisqu’il vise le régime de preuve du bail (notamment du bail verbal).

D’autre part, la précision contenue dans cet article apparait inutile : le bail à ferme n’étant pas (et n’ayant jamais été) un contrat solennel, il va de soi que la « validité » des baux conclus sous l’ancien régime ne peut être remise en cause[5].

Par ailleurs, en application de l’article 51, §1^er, seuls les baux conclus à partir du 1^er janvier 2020 devront être constatés par écrit. Et pour ces baux uniquement, les parties pourront recourir à l’action en rédaction forcée.

La majoration de fermage pour les baux entrant en 3^ème et 4^ème période est uniquement applicable aux baux conclus après le 1^er janvier 2020.

Cette disposition n’appelle pas de commentaire particulier.

Les baux oraux en cours peuvent, d'un commun accord, être transformés en baux de carrière ou de longue durée. Les baux ainsi transformés sont réputés être de nouveaux baux.

Le décret prévoit la possibilité de transformer un bail verbal en bail écrit de longue durée et donc de pouvoir conclure un bail de longue durée en prenant en compte la durée du bail déjà réalisée sous l’ancienne loi pour apprécier les conditions de durée minimale.

Il est dommage que le décret n’ait pas prévu cette possibilité pour les baux écrits. Cependant, à notre sens, rien ne s’oppose à ce que les parties puissent également y recourir en présence d’un écrit.

A défaut d'un bail écrit intervenu au terme du délai de cinq ans à dater du 1^er janvier 2020, les baux oraux en cours au 1^er janvier 2020 sont considérés comme des baux commençant une troisième période de neuf ans de bail à la date de l'entrée vigueur du présent décret.

Il s’agit de la principale entorse au principe de non-rétroactivité de la loi.

Concrètement, si le bail verbal n’a pas été mis par écrit au 1^er janvier 2025, il est présumé avoir commencé une troisième période (de 9 ans) au 1^er janvier 2020. Il se terminera donc de plein droit le 1^er janvier 2038.

Le décret apporte un tempérament pour le cas où le bail verbal aurait débuté moins de 18 ans avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi. Dans ce cas, si le preneur peut apporter la preuve que le bail a été conclu ou qu’une cession est intervenue moins de dix-huit ans avant le 1^er janvier 2020, le bail se poursuit pour une période permettant une durée maximale totale de 36 ans.

La limitation de la durée du bail à ferme classique à 36 ans s’applique donc aux baux verbaux en cours, en application des dispositions transitoires du décret.

Qu’en est-il des baux écrits ?

Les dispositions transitoires ne les visent pas expressément.

Peut-on considérer pour autant qu’ils échappent à la durée maximale dorénavant fixée à 36 ans ?

Rien n’est moins sûr puisque l’exposé des motifs confirme la volonté du législateur wallon d’appliquer le droit nouveau « aux situations en cours »…

Puisqu’aucune période transitoire n’est prévue pour les baux écrits en cours au 1^er janvier 2020, une application stricte du décret aura pour conséquence que d’innombrables baux écrits signés avant 1984 (il y a donc plus de 36 ans) seront considérés comme ayant automatiquement pris fin à l’expiration des quatre périodes 9 ans et seront présumés se poursuivre d’année en année (sans donc plus aucune possibilité de cession privilégiée).

En résumé, les agriculteurs disposant d’un bail à ferme verbal se voient assurer une occupation d’au moins 18ans à dater du 1^er janvier 2020 tandis que les preneurs ayant eu recours à un bail écrit il y a plus de 36 ans voient leur bail automatiquement éteint.

La différence de traitement entre les locataires disposant d’un bail écrit et ceux bénéficiant d’un bail verbal est flagrante et paraît d’autant moins justifiée que le législateur avait pour objectif de favoriser le recours aux baux écrits.

La Cour Constitutionnelle sera probablement amenée à se pencher sur la question.

L’attention doit enfin être attirée sur les baux de longues durées (d’au moins 27 ans) conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 7 novembre 1988 : un seul renouvellement de 9 ans est prévu pour ces baux par la nouvelle législation (ainsi un bail de 27 ans conclu en 1989 se terminera automatiquement en 2025).

Par contre, les baux d’une première période d’au moins 27 ans conclus avant 1988 ne sont, quant à eux, pas soumis à la législation du 7 novembre 1988 (Cass 17 mai 2010, JLMB 2011, p. 1967) de sorte qu’un tel bail de 27 ans conclu en 1987 bénéficiera de trois renouvellements et expirera ainsi en 2041.

1. Conclusions

Par ses seules dispositions transitoires (ou devrait-on dire par son absence de dispositions transitoires claires et complètes), la nouvelle loi pourrait gravement impacter les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

Paradoxalement, alors que le législateur a fait de l’écrit son cheval de bataille, ce sont surtout les détenteurs de baux écrits anciens qui risquent de payer le plus lourd tribut.

Pour reprendre la métaphore utilisée par la FUGEA lors des auditions parlementaires : on pourrait comparer certains effets du nouveau décret à la promulgation d’une loi qui interdirait tous les contrats de travail à durée indéterminée ; beaucoup de travailleurs se retrouvant, du jour au lendemain avec un préavis d’un an…

….affaire à suivre cependant puisque la Cour constitutionnelle pourrait prochainement être saisie de la question.

Déborah STACHE

Avocate au barreau de Charleroi

[1] Les nouvelles dispositions fiscales font, quant à elles, l’objet d’une législation distincte qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2021 (pour les successions et donations intervenues à partir de cette date).

[2] Le second alinéa permet au gouvernement wallon de déterminer une date d’entrée en vigueur antérieure au 1.01.2020 pour certains points comme par exemple les dispositions relatives à la location de biens à des propriétaires publics, celles relatives à l’état des lieux ou encore celles touchant la liberté de culture du preneur.

Aucun arrêté n’a été publié de sorte que toutes les dispositions sont entrées en vigueur au 1^er janvier 2020.

[3] Destinées, en principe, à protéger la partie « la plus faible » du contrat.

[4] « Le bail doit être constaté par écrit. A défaut de date précise de la prise de cours de la convention le bail est censé avoir pris cours à l'échéance du premier fermage. A défaut de pareil écrit, celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l'existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris. En outre, il a la faculté de prouver l'existence du bail en produisant une preuve d'offre personnelle de paiement du fermage, conformément à l'article 23, alinéa trois, contre laquelle le bailleur n'a pas réagi dans un délai de six mois, prenant cours au moment de l'offre, par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent (…)

2° S'il existe un écrit autrement formulé, celui qui exploite un bien rural peut fournir la preuve de l'existence d'un bail et des conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris. »

[5] P. RENIER et A DESPRET, « La preuve du bail », in E BEGUIN et F TAIMONT, Réforme du bail à ferme en Région wallonne : 30 ans après », Larcier 2019, p.38).

Sources :

Pour écrire ce dossier, la FUGEA s’est basée sur le décret du bail à ferme, le livre « Réforme du bail à ferme en Région wallonne : 30 ans après » rédigé sous la coordination de Fabienne Taimont et Etienne Beguin ainsi que sur les documents de vulgarisation publiés par l’administration wallonne (voir référence ci-dessous).

Réforme des législations relatives au bail à ferme

Département du Développement, de la Ruralité, des Cours d’eau et du Bien-être animal

Direction de l’Aménagement foncier rural (DAFoR)

SPW Agriculture, Ressources naturelles et Environnement – DDRCB – DAFoR

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